文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。<虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思/p>

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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