5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房(fáng)短建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗p>

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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