文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地叠罗汉暗示什么意思，为什么男生喜欢叠罗汉、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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