三只消费类REITs首份季报揭晓

在基(jī)金合同成立两个月(yuè)、上市一个月(yuè)后，我国首批上市(shì)的三(sān)只(zhǐ)消费类基础设施公募REITs首次交出了(le)短期成绩单。

随着公募基金一季报披露完毕，嘉(jiā)实(shí)物美消费REIT、华夏金茂商(shāng)业REIT和华(huá)夏华润商业REIT的一季度表现也得以(yǐ)揭晓。整体来看，三个项目在季报统计 期内的可分配金额，基本达成了2024年全年预测值在时间加权下的预期，同时底层资(zī)产出租率均(jūn)超98%，相比首发(fā)评估基准时 点(diǎn)稳(wěn)中有升。在吸引客(kè)流、保租增收方面(miàn)，提升(shēng)品牌级次则成为多(duō)只消费REITs底层(céng)资产运营的(de)核心方向。

不过区别于上市前的讨论热度，消(xiāo)费(fèi)类REITs发行以来，二级市场表现和投资人(rén)的态度始(shǐ)终相对更为“冷静”。有受访对象向21世纪经济报道记者表示，后续仍希望持续跟踪与(yǔ)验证消费类基础设(shè)施底层(céng)资产营运质量与募投资金的使用情况(kuàng)。

收益(yì)分配(pèi)基本(běn)实(shí)现预期(qī)

从政(zhèng)策提
振、产品申报(bào)到正式进入二级市场，2023年以来 ，消费类基(jī)础设施REITs的开闸无疑是业内最值得关注的热点之(zhī)一。最近数据显示，我国
已成立
公募REITs共36只，包(bāo)含(hán)消费类REITs4只(zhǐ)。

当前，除中金印力消(xiāo)费(fèi)REITs刚刚于本月初结束(shù)募集外(wài)，另外3只已率
先登(dēng)陆资本市场一月有余。截至4月22日，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商(shāng)业REIT和华夏华润商业(yè)REIT均完成了(le)上市以来首份季报的披(pī)露。

首批消费REITs“成绩单”表现如何？具体来看，物美消费REIT、华夏金茂REIT的基金合(hé)同成立日为1月31日，华(huá)夏华润商业REIT则成立于2月7日，而(ér)以(yǐ)三只基金各自的(de)成(chéng)立日到3月(yuè)31日作为其一季度天键股份：公司的OWS耳机产品目前已有批量生产报告期的(de)统计区(qū)间，成立两个月以来(lái)，区间内(nèi)可供分配金额达成(chéng)率最高的为(wèi)物(wù)美消费REIT。

一季报显示，物美 消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供(gōng)分配金(jīn)额1211.32万元，而此(cǐ)前项目在招募说明书中对2024年可(kě)分配金额(é)的预测值为6700万元。如简单按项目成立时间占全年比重进行加权，报告期(qī)内(nèi)的(de)可分配金额完成率为18%，超过了年(nián)预测值1/6的预(yù)期。

金茂商业REIT一季报同样显示，该(gāi)基金在当期可(kě)供分配金额887.27万元，两个月(yuè)达成了年度预测值5254.29万元的16.88%。报(bào)告(gào)期内，该基金实现收入1462.13万(wàn)元，净利润281.87万元。

华润商业REIT作为目前市场上规模最(zuì)大的消费REITs，成立54天实现的可供分配金额为5122.89万元，约为全年预测3.41亿元(yuán)的15%。一季(jì)度对应年化分派率达到5.03%，略高于(yú)全年预测的4.93%。

其(qí)中，该项目报告期内实现的(de)营收为1亿元，净利润-426.58万(wàn)元，也是三单(dān)消费REITs一季报中唯一净利润为负(fù)的项目，不过记(jì)者注意到，这一(yī)亏损并非 经营性原因导致。在招募说明(míng)书中，管(guǎn)理人(rén)对华润(rùn)商业REIT2024全年净利润的预测(cè)为
-4183.36万元，其中年度的核心支出(chū)用于购买项目(mù)公司股权。在对2025年的 预测(cè)中，这一数字将回正至1332.28万元。

在经历出租率和二级价格大幅下跌后，市场对于(yú)产权类REITs资质的衡量视角正逐渐改变，稳定的出租(zū)率(lǜ)日益成为底层资产(chǎn)的(de)生命线。一季报显示，三只消费类REITs项目(mù)的出租率均保持在高位，且2/3项目的出租率相比首发评估基准时点有所提升。

据了解，嘉实物美REIT的底层(céng)基础设施项目类型为以超市为主力店的社区商业，包括(kuò)位于北(běi)京市(shì)的大成项目、玉蜓桥项目(mù)、华天项目(mù)和德胜门项目。截至2024年3月末，上(shàng)述基(jī)础设施资产整体的出租率为
98.33%，而据基金招募说明书(shū)，在2023年6月末，四个项目的总出租率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下的两只基金——作为华润商业REIT底层(céng)资产的青岛万象城，其截至一(yī)季度末的
出(chū)租率为99.16%，相比(bǐ)去年年中的98.49%同样得到了进一(yī)步(bù)提(tí)升。金茂REIT底层(céng)资产长(zhǎng)沙览秀城一季度末
的最新出租率则维(wéi)持在(zài)98.26%，较2023年6月末
时(shí)点微幅下降0.1%。

值得一提的是，放在全公募(mù)REITs市场来看(kàn)，三只消费类REITs一季度(dù)的出租率(lǜ)排名(míng)整体十分居前。事实上，区别于产(chǎn)业(yè)园等常见的公(gōng)募市场产权类资(zī)产 ，消费类REITs底(dǐ)层资产租户(hù)分散的特性，让其相较于产(chǎn)权类(lèi)资产的集(jí)中退(tuì)租(zū)风险更低。在一季报中，多个项目都出现了租户“结构稳(wěn)定”“分散化(huà)程(chéng)度较高”等(děng)描述。

关注长线经营能力与(yǔ)收益(yì)兑现

作为(wèi)商业地产行业“投融管退”闭环的
重要通道(dào)，从去年(nián)10月首批产品申报到快速获批发行，消费类REITs一度成为(wèi)REITs市场炙手可热的话题。在诸多分析(xī)人士看来，REITs的出台意味着赋予商业地产区别于(yú)一般房地产领域的新定(dìng)位，有望加速盘活存量资产，为实体商业消费场景注入(rù)新(xīn)活力。

Wind数(shù)据显示(shì)，从上(shàng)市(shì)到一季度末，三只消(xiāo)费类REITs均录得(dé)负收益，平均下(xià)跌5.3%。而二季度以来，几只 产(chǎn)品的市场表现有(yǒu)所回升，截至4月22日，物(wù)美消费(fèi)REIT和华润商业REIT分别自成立(lì)以来微幅(fú)增长0.8%和(hé)0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在市场(chǎng)排名较为靠后。

一家参与了公募REITs投资的险资机构人士向21世纪(jì)经济报道记者表示，消费类公募REITs的(de)收益一方面 来自底层(céng)资产(chǎn)的租金收入，另一方面来自资(zī)产增值空间。而当前，其所(suǒ)在
的公(gōng)司对于参
与消(xiāo)费类基(jī)础设(shè)施的投资仍(réng)较为谨慎。

“目前国家对于商业地产的调控政(zhèng)策还是比较(jiào)严 的，但百货商场、购物中心，本质上也属于靠租(zū)赁作为主(zhǔ)要收入来源的(de)地产。”该人士指出。“2023年各商场的平均租金较疫情前出现明显(xiǎn)的修
复，但目前我(wǒ)们还在持续关注长效稳定的收益兑现。”

区别于房企以(yǐ)高杠杆(gān)赚取投资收益的旧有模(mó)式，由于租金收入与公募REITs的分红率息息(xī)相关，追求高质量的运营(yíng)管理能(néng)力以提升资(zī)产吸引力正成为经营新形势。今(jīn)年的(de)一季报 中(zhōng)，两只以购物中心为底
层资产的REITs也(yě)披露了增(zēng)收思路。

其中记者注意(yì)到，两家购物中心均(jūn)致力于提升商城的品牌级次，引(yǐn)进并留存高(gāo)端潮流(liú)，品质化(huà)、概念化(huà)店铺成为招商储备(bèi)方向。

在经营提升方面，长沙览秀城项目合理利(lì)用场内空间，通过多经业务和联营代(dài)销业务丰富消费场景(jǐng)并拓宽了收入来源。金茂消费REIT一季报表示，项目“通过联(lián)营业务向多经业务的转型，大
幅提升了多经业务规模比例，综(zōng)合来看(kàn)联营(yíng)业务(wù)及(jí)多经业务的净收益高于发行时(shí)预测水平”。

华润商业REIT则指出(chū)，青岛万象(xiàng)城正在进行局部业态主动优(yōu)化调(diào)整与装修改造，计划于2024年10月末完成(chéng)，届时(shí)预(yù)计将新增可租赁面积约6168平方米，规划约(yuē)40家商铺，进一步提升项目(mù)资产价值和(hé)收益水平。

今(jīn)年2月，商务部曾围绕推动消费持续(xù)扩大，把2024年定为“消费促(cù)进年”，并提出一季(jì)度坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节(jié)庆时(shí)令等，继续组织开展丰富多彩的促消费活动营造良好消费氛围(wéi)。业内人(rén)士看来，中期维度上，预计消费类基础设施REITs有望在国民消费(fèi)需求持续释放，以及商旅文体融合消费(fèi)新场景的拓展中受益。

此外，前述险(xiǎn)资人士还指出，目前我国符合(hé)消费REIT底层资产入池条(tiáo)件的适格资产多为一线、新一线城市中(zhōng)的(de)商业设施，但(dàn)这类城市的商业设施建设同样已基本趋于饱(bǎo)和，意味着后续资产增容的(de)选择空间较(jiào)为有限。

不过对此，近期新“国九(jiǔ)条”中提 到的(de)“研究制定不动产投资信托天键股份：公司的OWS耳机产品目前已有批量生产基金管理(lǐ)条例”也(yě)令人期待。

“如后续出台新(xīn)规对公募REITs募集资金再投资去向多元(yuán)化方(fāng)面有所规定，可能会对消费(fèi)类基础设施(shī)的发展形(xíng)成补(bǔ)充，也对投资人形成更好的参考。”该(gāi)人士称。

未经允许不得转载：神马影视 天键股份：公司的OWS耳机产品目前已有批量生产