保利发展去年营收3468亿新战略聚焦“品质时代”

证券时报记者(zhě) 张一帆

4月22日晚间(jiān)，保利发展(zhǎn)披露的最新财报显(xiǎn)示，2023年，保利发展全年实现营(yíng)收(shōu)规(guī)模(mó)3468.28亿元，归母净利润120.67亿元(yuán)，截至2023年末，公司(sī)货币资金(jīn)余额1480亿元。在经营(yíng)层面，去(qù)库存战略(lüè)的执(zhí)行帮助保利发展实现(xiàn)房企中唯一的4000亿级(jí)销售。同时，在连续第6年经营活动现金流为正(zhèng)的前(qián)提(tí)下，保利发展持续聚焦核(hé)心城市，拓展金额中99%位于核心(xīn)38城。

公司表示，2024年保利发展仍将坚持布局核心城市，把握“品质时代(dài)”机遇。在(zài)最新发布的行业白皮书中，保利(lì)发展提出应全方位理解“品(pǐn)质时代”，“品质(zhì)时代”的关键是牢牢紧扣“用户思维”，以用(yòng)户为中心，推动整个行业生态向高质量发展。

销售领跑：坚定去库存

保利发展2023年度实现营(yíng)收规模3468亿(yì)元(yuán)，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑(huá)34%。

在(zài)百强房企整体销售规模呈两位数下滑的背景下，保利(lì)发展全(quán)口径销售4222亿元，成为行业唯一一家过4000亿的房企(qǐ)，市场占有率逆势提(tí)升至3.6%。保(bǎo)利发展称，2023年，公司采取(qǔ)积极灵活的营(yíng)销(xiāo)策略，坚决(jué)果断去库存。

销售规模持续领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯之的“去库存”战(zhàn)略。2023年，保利发展就确立了“稳经营(yíng)、去库存、调结构、防风险”的经(jīng)营策略，持续加强(qiáng)两级联动，以应对市场波动。

保(bǎo)利(lì)发展表(biǎo)示(shì)，在管理层及时有效的(de)经营策略调整下，依托扁平的两级架构高效落地执行，4000亿的销售成绩单之下保利发展的销售结构持续优化：城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近(jìn)9成，同比(bǐ)提升2个百分点。市场占有率(lǜ)不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占(zhàn)率超(chāo)过(guò)10%的城市共(gòng)27个，单城市占率天(tiān)花板不断突破提升(shēng)。存量项目去化成效显著。公(gōng)司加大(dà)2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金(jīn)额的(de)61%。人效进(jìn)一步提(tí)升。2023年，保利发展人均签约金额与(yǔ)2022年持平，人均交(jiāo)付套数比2022年提升26%。

同时，在谨慎保守的会计政策下，公(gōng)司当期(qī)销售向未来收入转结的保障(zhàng)度较高。截至报告期末，保利(lì)发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约966亿元(yuán)，未来收入(rù)保障度(dù)高。

债务优(yōu)化(huà)：

经营活(huó)动(dòng)现金流为正

对比业绩快报，年报中新增披露的各项(xiàng)财(cái)务数据显示，保利发展在手(shǒu)资金充沛、负债进一步压降(jiàng)、现金(jīn)流健康、债务结(jié)构持续优(yōu)化。整体(tǐ)来看，在保持经营现金流为正的前提下，保利发展实现了资源补充和(hé)债务结构优化(huà)，实现了安全(quán)和(hé)发展(zhǎn)的平衡(héng)。

保利发展(zhǎn)在2023年实现了连续第六年的经(jīng)营活动现金流为正。开源方面，保利(lì)发展一手(shǒu)抢销售，一手抓回款，全年回笼金(jīn)额4304亿元，销售回(huí)笼率102%，其中当年销售(shòu)回笼率78.3%；同时通过加速参股项目(mù)投资回收等方式，累计增加可动用资金(jīn)529亿元。节流(liú)方面，公司以销(xiāo)定产，全年新开(kāi)工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工(gōng)面积4053万平方米，完(wán)成29.1万套品质(zhì)交付。

连(lián)续六年的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)净(jìng)流入，保障了保利发展的“存(cún)粮”。财报显示，截至(zhì)2023年末(mò)，公(gōng)司货币资(zī)金(jīn)余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。

降债务、降(jiàng)利息，双管齐下，债(zhài)务结构持续优化。截(jié)至2023年末，保(bǎo)利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融(róng)资成本方(fāng)面，年内公司新增融资1371亿元，综合(hé)成本仅3.14%，其中，三年期直(zhí)接融资成本最低降至3.0%。

整体(tǐ)来看，2023年保利发展财务结构进(jìn)一步优化：期末公司资产负债率76.55%、扣预(yù)收资产(chǎn)负债率67.14%、净负债率61.20%，分别(bié)较期(qī)初下(xià)降1.56、1.34和2.37个百分点(diǎn)，现金短债比1.28，“三道红线”保持一贯(guàn)绿档水平。

在行(xíng)业普遍(biàn)收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东回报(bào)。按今年1月(yuè)前期股东回报规划，将分红比例跃升至40%，相比此前提(tí)高1倍，同时保利发展还实(shí)施(shī)了不超过20亿元回(huí)购方案。

转型目标：新(xīn)质生产力

的基础设(shè)施服务商

进入2024年，保利发展仍然(rán)保持进取的态度。在资(zī)源端把握布局核(hé)心城市，在销售(shòu)端秉持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合公(gōng)司多年管(guǎn)理经验沉淀出“总部+城市平台”扁(biǎn)平的两级管理架构，保利发展有望穿越新的地产周期，实现长期可持续的(de)发展。

在资源端(duān)，在(zài)最新发布的《保利2023—2024年(nián)不动产行业白皮书》明确指出，“房企不能再走‘三高(gāo)’的粗放式发展道路”，但(dàn)同时也强调要维持适度(dù)杠杆，保持合理投(tóu)资和土地储备，将(jiāng)投资聚焦到有确定需求的优质区域(yù)。

在2023年，保利发展(zhǎn)不仅是(shì)“销冠(guān)”，近年拿地金额(é)也位居行业首位。报(bào)告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权(q开普检测：2023年净利同比降14.81% 拟10转3派3元uán)益比提升16个百分点至83%。公司新增项目(mù)税前(qián)成本利润率平均在15%以上(shàng)，具有较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展(zhǎn)金额中99%位于(yú)核心38城。

在(zài)优质增量资源的补充下(xià)，保利发展土储结构持续优化(huà)。报告期末，公司(sī)土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项(xiàng)目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比(bǐ)近7成，提升2.4个百分点。

在销售端(duān)，建“好(hǎo)房子(zi)”被广(guǎng)泛(fàn)认(rèn)为是支持房(fáng)企跨越新周期的通行(xíng)证。在(zài)今年的全国两会上，住建部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建设好房子(zi)、提供好服务，谁就能(néng)有(yǒu)市场、有发展、有未来(lái)。

2023年，保利(lì)发展完成29.1万套产品交付(fù)，在交付(fù)提升的同时获得客(kè)户满意度提升。

值得注意的是，保利发展今年进一(yī)步拓展(zhǎn)“品质时代”的内涵，将“服务”摆(bǎi)在了更为显(xiǎn)要的位置。事实(shí)上，新一年的白皮书正式更名(míng)为不动产行(xíng)业白皮书。保利(lì)发展称(chēng)，“房地产”大家讨(tǎo)论得更多的(de)是(shì)销售，“不动产(chǎn)”注重资产价值和使用价值的双重属性。而发展不动产要坚(jiān)持“用户思维”，以最终客(kè)户使用需求为根本出(chū)发(fā)点，全方位提(tí)升产品和服务品质。

在(zài)白皮(pí)书中，保利发展呼吁房(fáng)企(qǐ)要积极向“新质生(shēng)产力的基础(chǔ)设施服务商”转型，从(cóng)区域布局、产品业态(tài)到供应链技(jì)术创新、服务输出等方面(miàn)，为新质生(shēng)产力提供(gōng)硬件支撑和软件服务(wù)，持续助推社会经(jīng)济的(de)高(gāo)质量(liàng)发展。

4月22日晚(wǎn)间(jiān)，保利(lì)发展披露的(de)最新财报显示，2023年，保利发展(zhǎn)全年实现营(yíng)收规模3468.28亿(yì)元，归母净利润120.67亿元，截至2023年(nián)末(mò)，公司货开普检测：2023年净利同比降14.81% 拟10转3派3元币资金余(yú)额1480亿元。在经营(yíng)层面，去库存(cún)战略的(de)执行帮(bāng)助保利发展实现房企中唯一的4000亿级销售。同时，在连续第6年经营活动现(xiàn)金流(liú)为(wèi)正的前提(tí)下，保利发展持续聚焦核心(xīn)城市，拓展金额中(zhōng)99%位于核心38城。

公司表示，2024年保利发展仍将坚持布局(jú)核心城市，把握“品(pǐn)质时代(dài)”机遇。在(zài)最新发布的行业白皮书中，保利发展提出应全方位理解“品质时代”，“品质时代”的关键是牢(láo)牢紧(jǐn)扣“用户思维”，以用户(hù)为中心，推动整个行业(yè)生态向(xiàng)高质量(liàng)发展。

销售领跑：坚定去库存

保利(lì)发展2023年度实现营收规模3468亿元，同比增(zēng)长23%；归(guī)母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

在(zài)百强房企整体(tǐ)销售规模呈两(liǎng)位数下(xià)滑的背景下，保利发展全(quán)口径销售4222亿元(yuán)，成(chéng)为行业唯一(yī)一家过4000亿的房企(qǐ)，市场占有(yǒu)率逆(nì)势提升至3.6%。保利发展称，2023年，公司采取积极(jí)灵活的(de)营销策略，坚(jiān)决果断去库存。

销售规模(mó)持续领跑，体现了保利发展自2021年下半年以来一以贯(guàn)之的“去库(kù)存”战略。2023年，保利发展就确(què)立了“稳经营、去库存、调结构、防风险(xiǎn)”的经(jīng)营策略，持续加强两级联动，以(yǐ)应对市场波(bō)动。

保利发展表示，在管理层及时有效的经营策略调整下，依托扁(biǎn)平的(de)两级(jí)架构高效(xiào)落地执行，4000亿的销售成(chéng)绩单之下保利发展的销(xiāo)售结构持续优化：城市深耕效果(guǒ)持续凸显。公司在(zài)确定性强的(de)核心38城(chéng)销(xiāo)售贡献近(jìn)9成，同比提升2个百分点。市场占有率不断提升。公(gōng)司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百(bǎi)分点；市(shì)占率超过10%的城(chéng)市共27个，单城市占率(lǜ)天花板不断突破提升。存量项目去化成效显著。公(gōng)司(sī)加大2022年之(zhī)前获取的存量项目去化力度，存量项目签(qiān)约金额2575亿(yì)元，占全年销售金额的61%。人效进一步提升。2023年(nián)，保利发展人均(jūn)签约金额与2022年持平，人(rén)均交付套数比2022年提升26%。

同时，在谨慎(shèn)保(bǎo)守的会计政策下，公司当期销售向未来(lái)收入转结的(de)保障度较高。截至(zhì)报告期(qī)末(mò)，保利发展尚持有合同负债3772亿元，已售未回笼资金约(yuē)966亿元，未来收入(rù)保障度高(gāo)。

债务优化：

经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)为正

对比业绩(jì)快报，年报(bào)中新增披露的各项财务数(shù)据显示(shì)，保利发展在手资金充沛、负(fù)债进一步压降、现金(jīn)流健康、债(zhài)务结构持续优化。整体来看，在保持(chí)经营现金(jīn)流为正的前提(tí)下，保(bǎo)利发展实现(xiàn)了资源补充和债务结构优化，实现了(le)安全和发展的平衡。

保利发(fā)展在2023年实(shí)现了连续第(dì)六年的经营(yíng)活动现(xiàn)金流为正。开源方(fāng)面，保(bǎo)利发(fā)展一手抢(qiǎng)销(xiāo)售，一手抓回款，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率(lǜ)78.3%；同时通过加速参股项目投资回收等方式，累计(jì)增加可动用资金529亿(yì)元。节流方(fāng)面，公司以销定产，全年新开工面积1491万平方米，同比下(xià)降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米(mǐ)，完成29.1万套品(pǐn)质交付。

连续六年的经营活动现(xiàn)金净流入，保(bǎo)障了保利发(fā)展的“存粮”。财报显(xiǎn)示，截至2023年末，公司货币资金余额1480亿元，保持(chí)在总资产10%左右的合理(lǐ)水(shuǐ)平。

降债务(wù)、降利息，双管(guǎn)齐下，债务结构持续优化。截至2023年末，保利发展有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元。融资成(chéng)本方面，年内(nèi)公司新增融资1371亿元，综合成(chéng)本(běn)仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最(zuì)低降至3.0%。

整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，2023年保利发展财务结构进一步优化(huà)：期末公(gōng)司(sī)资产负债率(lǜ)76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负(fù)债率61.20%，分别较期初下降(jiàng)1.56、1.34和2.37个百分点，现金(jīn)短债比1.28，“三道红(hóng)线”保持一贯绿(lǜ)档水平。

在行业普遍收紧银根的背景下，保利发展逆势加码股东(dōng)回(huí)报。按今年1月前期股东回报(bào)规划，将(jiāng)分红比(bǐ)例跃升至40%，相比(bǐ)此前提高1倍，同时(shí)保利发展还(hái)实施了不超过20亿元回购方(fāng)案。

转型目标：新质生产力

的基础设施服务商

进入2024年，保利发(fā)展仍然保持进取的态度。在资源端把握布局核心城市，在销售端秉持为客户建“好房子”，在两大高确定性战略规划指引下，结合公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两(liǎng)级(jí)管理架(jià)构，保(bǎo)利发展有望穿越新的地产周期(qī)，实现长期可持续的发展。

在资源端，在最新发布的《保利2023—2024年(nián)不动产行业白皮书》明确指出(chū)，“房企不能再(zài)走‘三高’的粗放(fàng)式发展道路”，但同时也(yě)强调要维(wéi)持适度杠杆，保持合理投资和土(tǔ)地储备，将投资聚焦(jiāo)到有确定需求的优质区域。

在2023年，保利发(fā)展不仅是“销冠”，近年拿地金额也位居行业首位。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元(yuán)，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百(bǎi)分(fēn)点至83%。公司新增项目税前成本(běn)利润(rùn)率平均在15%以上，具(jù)有较强盈利能力。值得注意的是，公司拓展金额中99%位于核心38城。

在优质增量资源的(de)补充下，保(bǎo)利发展土储结构持续优化。报(bào)告期末，公司土(tǔ)地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米(mǐ)，增量项目1182万平方米，存量项目占比(bǐ)下降(jiàng)8个百分点(diǎn)；核心38城面积(jī)储备占比近7成，提升2.4个百(bǎi)分点。

在销售端(duān)，建“好房子”被广泛认为是(shì)支持房(fáng)企跨越新周期的通行证。在今年(nián)的全国两会(huì)上，住建(jiàn)部部长倪虹对房地产企业喊话：谁能为群众建设好(hǎo)房子、提供好服务，谁就(jiù)能有(yǒu)市场、有(yǒu)发展、有(yǒu)未来。

2023年，保利发展完成29.1万套产品交付，在交(jiāo)付提(tí)升的同时获得(dé)客户满意度(dù)提升(shēng)。

值得注意的是，保利发(fā)展今年进一步拓展“品质时代”的(de)内涵，将(jiāng)“服(fú)务”摆在(zài)了更为显要的位(wèi)置。事实上，新(xīn)一(yī)年的白皮书正式(shì)更名为(wèi)不动产(chǎn)行业(yè)白皮书。保利发(fā)展称，“房地产”大家讨论得更多的是销售(shòu)，“不动产(chǎn)”注重资产价值和(hé)使(shǐ)用价值(zhí)的双重属性。而发展不动产要坚持“用(yòng)户思维”，以最(zuì)终(zhōng)客户使用需求为根本出发点，全方位提(tí)升产品和服务品质。

在白皮书中，保利发展呼(hū)吁房企要积极向(xiàng)“新质生产(chǎn)力的基础设(shè)施服(fú)务商”转型，从区域布(bù)局、产品业(yè)态到供应链技术创新、服务输出(chū)等方(fāng)面，为新质生产力提供硬件支(zhī)撑和软件服务，持续助推社会经济的高质量发展(zhǎn)。

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