新“国九条”点名REITs市场聚焦完善配套法规及税收政策

国务院(yuàn)近日印(yìn)发(fā)《关(guān)于加强监(jiān)管防范风险(xiǎn)推动资(zī)本市场高质量发展的若干意见》（下称新“国九条”），其中提出，推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高(gāo)质量发展(zhǎn)；研究(jiū)制定不动产投资信托(tuō)基(jī)金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不(bù)动产投资信托基金(jīn)等税收政策。

市场人士认为(wèi)，新“国九条”为REITs市场提供财政部：落实完善财税支持政策积极推动汽车、家电等耐用消费品以旧换新了政策支持和发展方向，预示着我(wǒ)国REITs市场将迎来新的发展机遇，并在服务实体经济和促进资本(běn)市场稳定健康发展方面发挥更加重要(yào)的作用。

多位业内专家表示，REITs具有盘活存量资产(财政部：落实完善财税支持政策积极推动汽车、家电等耐用消费品以旧换新chǎn)、促进投融(róng)资良性循环(huán)，降低企业和地方政府债务的作用，建(jiàn)议从立(lì)法和税收等(děng)方面入手推动REITs市场高质量发展。

REITs市场发展潜力巨大

新“国九条”提出，推动债(zhài)券和不动产投资信托基金(jīn)（REITs）市场高质量发展。

REITs是兼具股、债(zhài)属性的权益性长期投资品种，是不(bù)可或缺的重要投融资(zī)工具。一位宏观研究员对上海证(zhèng)券报记者表示，美国(guó)REITs市场规模约占GDP总量的3%到5%。如果参照(zhào)美国REITs市场的体量，我国REITs市场应是万亿元级蓝海市场，发展潜力巨大(dà)。

而且，REITs自(zì)身的特性使得其可以成为资本市场(chǎng)和实体经济之间的重要桥(qiáo)梁。“我们可以在现(xiàn)实生活中亲身感受周边商场超市的热闹程度，或者高速公(gōng)路的车流拥挤度的同时看到相应REITs的价格变化。”上述人士说。

中信证券(quàn)相关业务负责人士表示，我国的公(gōng)募(mù)REITs涵盖非常广泛的基础设施资产，其中既包括海外REITs中常见的产(chǎn)权类资产，也包括众多经营权(quán)类基础设施(shī)资产。在目前已(yǐ)上市的REITs中，保租(zū)房、仓储、产业园、消费基础设施属于产权REITs，而高(gāo)速公路、能源、生态环保(bǎo)则多属于经营权REITs。

该业务负(fù)责人(rén)士说(shuō)，REITs底层资(zī)产运营机制清晰(xī)，具有强制(zhì)派息机制，是能够提(tí)供相对稳定分红的权益(yì)型产财政部：落实完善财税支持政策积极推动汽车、家电等耐用消费品以旧换新品。“我国REITs市场各(gè)项(xiàng)制度规则正在持续完善优化，投资者也在不断健全REITs投研体系，优化内(nèi)控制度(dù)建设，朝着价值(zhí)投资、长(zhǎng)期投资、理(lǐ)性投资的方向发展。”

推进(jìn)REITs的立(lì)法(fǎ)计划

新“国九条”强(qiáng)调，研究制定不动产投资信托基金管理条例。

市场人士称，REITs的立法计划是中国资(zī)本市场法治建设(shè)和市场发展的重要(yào)组成部分，旨在为REITs市场的健康(kāng)发展提供法律保障和制(zhì)度(dù)支持。随着立(lì)法(fǎ)工作的推进，预计将进一步促(cù)进REITs市场的稳定和成熟，为投资者提供更(gèng)多保护，并推动REITs产品更好地服务实体(tǐ)经济发展。

一(yī)位资深市场人士表示，短期(qī)看，REITs市场还需继续发展和(hé)壮大。当前REITs市场仍比较小众(zhòng)，立法条件还需(xū)进一步探索；中长期(qī)看，REITs的(de)立法是趋势，相关工作涉及司法部门、国家发展改(gǎi)革委和中国证监会等多部门协调和配合。

“立法可(kě)以进一步提升和规范REITs的特(tè)点、性质和地(dì)位(wèi)，对市场长远和可持续发展具(jù)有重大意义。”上述(shù)人士说。

今年3月，上海证券交易所总(zǒng)经理蔡建春曾表示，我国REITs市场采取“公募基(jī)金(jīn)+资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成(chéng)效。但(dàn)顶层设计层面的基础制度亟(jí)待完善，相关制度安排对于进一步壮(zhuàng)大REITs市场、服务实(shí)体经济建设存在较大制约。

对(duì)此，蔡(cài)建春建议，加快(kuài)不(bù)动产(chǎn)投(tóu)资信托基(jī)金（REITs）专项立法。在具体(tǐ)立(lì)法重点上，建议明确(què)五方面内容：

一是明确REITs属于证券法规(guī)范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投(tóu)资者(zhě)保护等事项予以规定，条例(lì)未规定的(de)适用证(zhèng)券法(fǎ)规定。

二是(shì)明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理(lǐ)人管理、做市机制等事项，解决产品结构(gòu)及参与机构责任义务等问题。

三是明确REITs管理(lǐ)架构和持有(yǒu)人会议机制，确定“REITs载体+项目公(gōng)司”的产品(pǐn)结构，参照股东(dōng)大(dà)会制度(dù)，建立健全REITs持(chí)有人(rén)会议机制，解决运行管理效率问题。

四是明确REITs税收(shōu)、会计处理、国有资产转让等相(xiāng)关(guān)配套机制，解决约束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确(què)REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关(guān)监管安排，解决法律责任主体和责任机制等(děng)问题。

建议完善REITs税收政策(cè)

新“国九条”也提出，要落实并完善不动(dòng)产投资信托基(jī)金税收政策(cè)。

回顾国(guó)外发达市场REITs的发展历程，REITs市场的(de)每(měi)一(yī)次快速发展无不与税收优惠政策的改革有关。

2022年1月26日，财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》。该(gāi)政策明确了基础设施REITs适用的(de)税收政(zhèng)策。

市场人士表(biǎo)示，税收政策的落实和完善，不仅有助于降低原始权益人(rén)的税负，而且(qiě)也有利于提振市场参与(yǔ)热情，推动REITs市场的发展壮大。同时，这些政(zhèng)策也体现了国家对发展公募(mù)REITs的大力支持，为(wèi)基础设施(shī)资产的盘(pán)活和有效(xiào)投资(zī)提供了良好的税(shuì)务基础(chǔ)。未来，随着REITs市场的不断发展(zhǎn)和(hé)实践的深入，可以期待更多有利于REITs市场建(jiàn)设的税收规则出台(tái)，进一步完善REITs税收政策体系。

REITs上市一(yī)般(bān)分为上(shàng)市前的(de)资产(chǎn)组合或重(zhòng)组(zǔ)、发行设立、运营分配、退出四个阶段。一位原始权(quán)益负责人对记者表示，目前REITs的(de)税收优惠仅限于资产重组和发行设立(lì)阶段减免和递延企业所得税，不涉及运营和退出阶段增值税、土地增值税(shuì)的政策(cè)优惠。建议进一步完善(shàn)REITs的税收政策，提高原始权益人发行意愿和投资者的(de)收益。

该人士还建议，可以从简化税收流程、明确税收细(xì)则、加(jiā)强跨部(bù)门协(xié)调等方面完善对REITs的税收优惠。

该人士进一步建议，为(wèi)了降(jiàng)低(dī)企业和投资(zī)者的(de)税务合规成本，可以进一步简化REITs相关(guān)的税收申报和缴纳流程(chéng)。针对当前税收政策中的一些模糊地(dì)带(dài)，如资产(chǎn)划(huà)转(zhuǎn)的具体(tǐ)定义、战略配售份额的税务处(chù)理等，应(yīng)出台更明确的指导(dǎo)细则，以减少市(shì)场的不(bù)确定性(xìng)。

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