超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房“以旧(jiù)换新”的城市(shì)越来(lái)越多。

就在4月(yuè)23日(rì)，一线城市深圳也加入到(dào)商品住(zhù)房“以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)”行列。据中(zhōng)指研究(jiū)院最新统计，自去年(nián)以来，支持商品(pǐn)住房“以旧换新”的城市已超过40个。

不过，《每日(rì)经济新(xīn)闻》记者梳(shū)理发现，上述各城市推(tuī)出的商品住房(fáng)“以旧换新”政策力度不一，操(cāo)作细则也各不相同。在不同的政策支(zhī)持力度下，“以旧换(huàn)新”的效(xiào)果也显露出了差(chà)异。

以(yǐ)郑(zhèng)州(zhōu)为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有(yǒu)超过180套“以(yǐ)旧换新
二手(shǒu)房”完成登记入(rù)库，占试点阶段收(shōu)购计划的36%，房源(yuán)总价
在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧(jiù)买新、以旧换新”试点工作(zuò)正式启动还不到4天。而深(shēn)圳本土房地产中介机构乐有家4月(yuè)24日在接受记者采访时表示，他们开启(qǐ)“以旧换新”试点(diǎn)项(xiàng)目后不到一周，已有7单签约客户(hù)。

不过在业内人士看来(lái)，由于(yú)二手(shǒu)房交易、评估时间较(jiào)长，目(mù)前各地住
房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明(míng)显。住房“以旧换新”意(yì)在联动一二手房，降(jiàng)低交易成本(běn)，但同时存在二手(shǒu)房参与门槛较高、二手房评估(gū)价或交易价(jià)较低(dī)、可置换新房选择(zé)少等痛点。

最大(dà)痛点是卖掉旧房

其实(shí)早在2023年，就已有(yǒu)多个城(chéng)市支持住房“以旧换新”活动。今年(nián)以来，越来越多的(de)城(chéng)市加入进来(lái)。

从各地支持“以旧换(huàn)新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若(ruò)一定期限内旧房售出则(zé)按流程(chéng)购买新(xīn)房；二是开发商或国资平台收购(gòu)旧(jiù)房，售(shòu)房款(kuǎn)用于购买(mǎi)指定 新房项目，这种方式是今年以来住房“以(yǐ)旧换新”的主(zhǔ)流。

4月23日，深圳市房地产业协会与深(shēn)圳市房地产(chǎn)中介协会联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前(qián)的4月19日，乐有(yǒu)家已(yǐ)与绿景白石洲正式开启(qǐ)“以旧换新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。

来源：乐(lè)有(yǒu)家

乐有家方面解释(shì)道，“以旧换新”核心条(tiáo)款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调 研结果显(xiǎn)示，参与“以旧换新”客户(hù)最首要(yào)的动机是借此快速卖(mài)出旧房，这一占(zhàn)比达到70.8%。推出(chū)“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪(jì)人咨询了(le)解。

对于以旧换新的项目，乐有家也是有选择(zé)的 ，其(qí)合作新盘是位于深圳南(nán)山区的绿景白石洲项目，价(jià)格也有一定吸引力。该项目折后单价8.3万元(yuán)/平(píng)方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和(hé)二(èr)手房价格倒挂35%—40%。

“我们(men)了解到，目前成交的以旧换(huàn)新(xīn)单(dān)里，大(dà)部分旧房与新房的(de)差价(jià)并(bìng)不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的(de)60%以上，加上客(kè)户也有一定的经济积累，承担的经济压力不会(huì)很大。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁(suǒ)定 意向房源2个月。2个月内(nèi)旧房售(shòu)出(chū)，则前期的订金自动转为购(gòu)房款(kuǎn)，继续(xù)新房交易流程；如果旧房未售(shòu)出，客(kè)户可选择退订A股，突迎四大重磅！新(xīn)房，无(wú)违约责任。

不过，在广东省城乡(xiāng)规划院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点
是卖掉旧(jiù)房。“目前，开发(fā)商参与(yǔ)以旧换新的(de)协议，锁定意向房源(yuán)的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往(wǎng)在2个月左右(yòu)，但二手房(fáng)往往很难(nán)在(zài)2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价格，就得(dé)在‘卖(mài)旧’时能(néng)降低挂牌价，即降低(dī)挂(guà)牌价的损失，在买(mǎi)新房(fáng)上获得了补偿。”

记者(zhě)了解到(dào)，无论是(shì)自有交易还是统一(yī)收购旧房(fáng)，旧房抵新房(fáng)的房款(kuǎn)比例一般都(dōu)在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确(què)了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪
区在“以旧换新”公(gōng)告中明确指出，存量二手商品住房总价需A股，突迎四大重磅！不高于新购房源总价的60%，指定楼盘是5个。

在不同(tóng)城市、不同政(zhèng)策模式(shì)下，二手(shǒu)房抵(dǐ)扣的价格也不尽相同(tóng)，有些低(dī)于市场(chǎng)价(jià)，有些(xiē)则接近或略(lüè)高于市(shì)场价。一位江(jiāng)苏苏州的二手房业主就表示，她的二手房在A股，突迎四大重磅！“以旧换新”过程中是(shì)被官方收购 的，其最终的评估价与市(shì)场价基本(běn)一致。如(rú)果走(zǒu)市场化交易可(kě)能还卖(mài)不到评估价价格，主要(yào)换新(xīn)的几个指定(dìng)楼盘(pán)刚好也是自己中意(yì)的。

李宇(yǔ)嘉认为(wèi)，“以旧换新”关键是激发二手房业主“依(yī)旧换新”的(de)动(dòng)力，政策(cè)的出发点和(hé)落脚点就是真正从满足业主住(zhù)房消(xiāo)费(fèi)升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期(qī)，并能买(mǎi)到心仪的、优惠新房 等角度施策。同时，卖不掉(diào)二手 房则(zé)“无责退订(dìng)新房”，这(zhè)个很关键，可(kě)以给到参与活动的二手房业主(zhǔ)足够的安全(quán)垫。

二手房参与门槛(kǎn)较(jiào)高

记(jì)者梳理(lǐ)发现，尽管目前不少城市提出了“以旧换新”的政策导(dǎo)向，但仍(réng)处于政策探索阶段，当前整(zhěng)体效果尚不明显(xiǎn)。如从目前落地的政策细则(zé)来看，不少城市都会(huì)对参与“以旧换(huàn)新”的二手房源有规(guī)定门槛或(huò)要求，尤其是以(yǐ)国资平台等为主体(tǐ)收购旧房的。

以(yǐ)郑州为例，试点阶段收(shōu)购的二手住房需满足的条件(jiàn)包括(kuò)但不限于：房龄不(bù)能超过15年、如有房贷需(xū)还清、要位于三(sān)环以内等。而试点阶段换(huàn)房，选(xuǎn)购(gòu)的新建(jiàn)商品住房应是已取得(dé)房(fáng)屋(wū)竣工验收备(bèi)案(àn)证明的“现房”。

郑州城发安居收购二手房“以旧换新”流程图 来源：郑州市房产交易(yì)服务平台

目前，在郑州市房产交易服务平(píng)台系统内，已有超过180套(tào)“以旧换新二手房”完成登(dēng)记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是一居室或二居室，房源面(miàn)积大多数都在70平(píng)方米以下。目前郑州参与“以旧(jiù)换新”的新盘(pán)有58个，均价(jià)在8100—42000元/平(píng)方米。

近(jìn)日，记者以购(gòu)房者身份采(cǎi)访郑州(zhōu)多个 参与“以旧换新”活动的(de)新(xīn)盘项目了解到，通过“以旧换新”方(fāng)式购买新(xīn)房并无特别限制，在售房源都可以选，全款(kuǎn)或(huò)者按揭贷款(kuǎn)的付款(kuǎn)方(fāng)式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案(àn)场(chǎng)现时情况来定。

再看(kàn)扬州，该市(shì)鼓励支持(chí)开发企业(yè)开展“直接收购”式“以旧换(huàn)新”业(yè)务，从去年9月开始(shǐ)已经(jīng)在试点进行系列措(cuò)施(shī)。截至今年2月底，扬州市(shì)区已有逾200套二手房被房企(qǐ)直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在(zài)5个(gè)月内承接的二(èr)手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿元(yuán)。

李宇(yǔ)嘉建(jiàn)议，“以旧(jiù)换新”前期(qī)可选择资金链(liàn)紧张
、愿(yuàn)意让
利的开发商参与，并通过“以旧换新(xīn)”让开(kāi)发商获(huò)得参与活(huó)动能(néng)有效提振销(xiāo)售的好处，从而(ér)对市场其他开发商起到示范效应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点(diǎn)在后续改革中是可(kě)以更(gèng)好得(dé)到(dào)解决的。比如说从评估的角度(dù)看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房(fáng)挂牌价
和实际成交价、多次评估(gū)等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构(gòu)，尤其是研究(jiū)不同类型二手房收购后的再利用模式等。

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