导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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