近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏