万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shwwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语òu)出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

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　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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