5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪