5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土地，龙威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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