万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么(me)简单苹果x多重(dān)。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞苹果x多重房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目苹果x多重前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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