5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其(q贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句í)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。<贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句/p>

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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