近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公说唱歌手bp，说唱b7是什么意思募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩说唱歌手bp，说唱b7是什么意思相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经(说唱歌手bp，说唱b7是什么意思jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 说唱歌手bp，说唱b7是什么意思