近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确