万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhá反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别i)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

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　　地(dì)产界的“劳(láo反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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