OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事(shì)高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明(míng)鹅颈藤壶多少钱一斤，鹅颈藤壶和佛手螺一样吗会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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