饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经河北属于南方还是北方 河北属于北方吗纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重(zhòng)心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等(děng)，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承河北属于南方还是北方 河北属于北方吗担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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