文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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