从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察(c形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语há)和(hé)评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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