导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经(偷吃别人的屎犯法吗，偷吃别人的屎违法吗jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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