“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机(jī)构和(hé)投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已(yǐ)经双杀到(dào)了最(zuì)底部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国(guó)资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般(bān)。再关(guān)注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房企相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行业出现了(le)一个(gè)很明(míng)显的(de)分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资本市场表现相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是(shì)行业内最(zuì)高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部(bù)分房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城(chén宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市g)投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城(chéng)建发展、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务指标(biāo)称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一(yī)步考宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度(dù)的张弛(chí)有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确(què)，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持(chí)在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会(huì)有更(gèng)多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的(de)特点。一(yī)方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿(yì)元(yuán)，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会(huì)时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率(lǜ)扩张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未(wèi)来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是(shì)否(fǒu)激(jī)进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行(xíng)业的(de)复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没有那(nà)么快，所以要规避公司(sī)净负债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较(jiào)积极的拿(ná)地策略(lüè)的(de)同时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出(chū)，实际上，他们(men)是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各(gè)维(wéi)度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度，滨江集(jí)团更(gèng)是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地(dì)产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨(bīn)江集团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构(gòu)的集(jí)中调研。滨江集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业链上的(de)中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应(yīng)用(yòng)行业主要(yào)包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游(yóu)。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在(zài)月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜(nà)主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中出现(xiàn)，占据了(le)半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有金(jīn)地集团(tuán)和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂(jì)，不过(guò)好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润，公司都(dōu)实(shí)现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策(cè)略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情(qíng)有独钟，在另一家(jiā)赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基(jī)金经理举(jǔ)例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因(yīn)为物业(yè)公司很容易(yì)一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度增长，不过服(fú)务没有特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常(cháng)大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市