文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也(不拘于时句式类型，不拘于时句式还原yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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