近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(b远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊ěn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来(lái)的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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