饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案)资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(à先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案n)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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