万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看(kàn)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗lt="北(běi)京房圈大消息(xī)！顶级(jí)富豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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