5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fán上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗g)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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