文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化(天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内(n天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖èi)地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖