文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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