万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期rong>主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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