饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīn2l是多少斤 2l是多少kgg)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)2l是多少斤 2l是多少kg费(fèi)清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对(duì)市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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