万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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