导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。<苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义/p>

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义ong>

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查(chá)的(de)是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。