万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(d蜗牛是不是昆虫类e)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时蜗牛是不是昆虫类候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份蜗牛是不是昆虫类质押陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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