导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询g>其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(s小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询hēng)活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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