万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)牛鬼蛇神是什么生肖是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国牛鬼蛇神是什么生肖际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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