近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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