近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营RE充电宝100wh等于多少毫安ITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金充电宝100wh等于多少毫安份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值充电宝100wh等于多少毫安。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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