近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音trong>评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利(l行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音ì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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