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　　饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意(yì)见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děn礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开g)问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开mài)经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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