万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de济南初中排名前十名(济南中学排名)，济南初中排名前50)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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