近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fē标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压n)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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