导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（西安市城六区是哪几个人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū西安市城六区是哪几个)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 西安市城六区是哪几个