万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(1cc的水等于多少克，1cc水是多少克běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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