近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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