5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xí你是谁为了谁原唱是谁 你是谁为了谁是什么歌名ng)业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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