OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时(shí)修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了中国的情报机构是什么机构，中国的情报机构叫啥一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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