万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(s行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的hù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场(chǎ行车证照片怎么拍标准 行车证照片是几寸的ng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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