万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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